La simulation de la rentabilité locative immobilière est recommandée avant d’investir, afin de s’assurer que l’investissement rapporte et qu’il réponde aux objectifs de rendement fixés. L’immobilier devrait générer d’excellentes performances, s’il répond à plusieurs critères relatifs à son acquisition et sa mise en location. Quant à sa rentabilité finale, elle sera fonction de l’éventuelle plus-value qui aura été réalisée.
Quelle différence entre rendement et rentabilité ?
Il s’agit tous deux d’indicateurs de performance liés à l’exploitation d’un bien. Toutefois, ce sont plutôt deux notions différentes à ne pas confondre. Le rendement est obtenu à partir de ce que rapporte le capital investi et ce, pendant une période donnée. La rentabilité en revanche, considère d’autres critères, comme la plus-value ou la moins-value éventuelle qui aura été dégagée à la revente. La rentabilité est ainsi un indicateur de performance qui s’obtient à l’issue de l’exploitation. Toujours est-il qu’elle peut aussi être calculée sur la base de la variation des rendements et des capitaux investis.
Le rendement brut
Le rendement tient compte de deux principaux paramètres : le coût d’acquisition et les loyers encaissés sur une année. Cela afin d’obtenir le rendement annuel. On entend par coût d’acquisition le prix d’achat de l’immobilier et les frais d’agence si l’acquisition a été réalisée via un intermédiaire. Les frais de notaire ne seront pas considérés dans l’évaluation du coût de l’acquisition pour l’obtention du rendement. C’est plutôt dans le calcul de la rentabilité que ce paramètre intervient, ce que nous allons voir plus loin. Par ailleurs, s’il s’agit d’un bien ancien, le coût des travaux de rénovation et de remise en état seront aussi inclus dans le calcul.
Le rendement net
Pour obtenir le rendement net, le rendement brut et la fiscalité seront les deux éléments qui entreront en compte quant aux données à exploiter. La possibilité d’une réduction d’impôt via l’immobilier permet en effet de dégager un rendement net élevé, et il existe de multiples solutions y afférentes. Cela, que ce soit dans la location nue ou la location meublée. Les taux de défiscalisation varient d’un dispositif fiscal à l’autre, tandis que d’autres outils permettent même de gommer la totalité des impôts du loueur sur plusieurs années consécutives.
Le calcul de la rentabilité
Aux variations des rendements s’ajoutent la plus-value ou la moins-value, de même que le coût d’acquisition qui inclut les frais de notaire. Le prix d’achat est déduit du prix de vente, en tenant compte des éventuels abattements. Si le résultat est positif, la revente rapporte de la plus-value. En cas de résultat négatif, l’investisseur enregistre de la moins-value. Une bonne rentabilité est donc obtenue si le bien a augmenté de valeur au cours de sa durée de détention.
Le cas particulier d’un bien acquis en démembrement
Attention à l’achat d’un bien immobilier en démembrement : la rentabilité peut être quasi amoindrie à l’expiration de l’usufruit, c’est-à-dire au terme de l’investissement. En effet, il n’y aura pas de revente du bien, puisque le nu-propriétaire aura récupéré ledit usufruit afin de recouvrer la pleine propriété.
De son côté, le nu-propriétaire n’aura pas joui des loyers pendant toute la durée de l’exploitation du bien, puisque ces revenus locatifs reviennent plutôt à l’usufruitier. Il gagne en revanche une exonération d’impôt foncier et d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), tout en étant propriétaire des murs de l’immobilier. Ce qui sera comptabilisé dans le calcul de la rentabilité, au moment de la reconstitution de la pleine propriété. À noter que c’est à ce moment-là que le bien pourra être éventuellement revendu, tandis que le nu-propriétaire, devenu plein propriétaire, profitera d’une plus-value en considérant le prix d’achat décoté (sur la base de la nue-propriété) et le prix de vente (sur la base de la pleine propriété).
